Fejl og mangler entreprise

Hvad er fejl og/eller mangler?

Fejl og mangler i forbindelse med et byggeri kan være flere forskellige ting. Der kan både være tale om synlige og skjulte mangler ved byggeriet. Navnlig de skjulte mangler kan være svære at håndtere, fordi man ikke er bekendt hermed på tidspunktet for afleveringen af byggeriet. Det kan imidlertid ofte ende med store følgeskader, og derfor er det vigtigt, at du håndterer situationen korrekt, så du kan få udbedret manglen uden, at du selv skal betale for det.

Fejl og mangler foreligger oftest i tilfælde, hvor:

– Arbejdet er udført i dårlig håndværksmæssig kvalitet.
– Arbejdet er ikke udført i henhold til aftalen.
– Materialerne, som håndværkeren har valgt, er ikke i ”sædvanlig god kvalitet”.
– Manglende leverancer til byggeriet.
– Manglende finish fx i form af manglende lister eller lignende.

Særligt om håndværkerens materialevalg

Selvom du bliver skuffet over fx håndværkerens materialevalg, så udgør det ikke nødvendigvis en mangel, fordi I måske ikke har aftalt nærmere om håndværkerens materialevalg. Håndværkeren skal dog altid leve op til, at arbejdet er udført ”fagmæssigt korrekt”, og materialerne er af ”sædvanlig god kvalitet” – dine forventninger til materialet og arbejdet i øvrigt er imidlertid uden betydning for et evt. mangelsansvar. Såfremt man ønsker at minimere situationer, hvor man bliver skuffet, så kan man på forhånd aftale, hvilke materialer, der skal anvendes. Din og håndværkerens aftale bør dermed indeholde så mange detaljer som muligt om, hvad det er, der er aftalt.

Gode råd i forbindelse med fundne fejl/mangler

I forbindelse med alle byggeopgaver anbefales det, at jeres aftale er så klar som overhovedet muligt. En klar aftale kan nemlig afklare en del spørgsmål om, hvorvidt noget udgør en mangel.
Fejl og mangler skal som udgangspunkt påklages hurtigst muligt. Dette gælder både synlige og skjulte mangler. Man bør fx ikke vente indtil byggeriet afleveres, hvis man allerede ved, at der en en eller flere mangler ved byggeriet. Oplysning om allerede fundne mangler kan med fordel ske ved en forgennemgang med håndværkeren – evt. sammen med en uvildig rådgiver.

Derudover er det vigtigt, at du nøje gennemgår hele byggeriet i evt. samråd med din rådgiver, når dette afleveres. Hvis du ikke selv er fagmand, så kan det være en god ide at tage en fagmand med til gennemgangen. Dette gør I bedst ved at udarbejde en skriftlig mangelliste inden afleveringsforretningen. Mangellisten afleveres til entreprenøren/håndværkeren, således han kan tage stilling til de oplistede mangler. Dette sker typisk samtidig med afleveringsforretningen, hvor du og evt. din rådgiver gennemgår din mangelliste sammen med håndværkeren.

I forbindelse med afleveringen er det vigtigt, at I prissætter alle manglerne – denne prissætning bliver alene aktuel, såfremt I skulle blive nødsaget til at få en anden entreprenør/håndværker til at udbedre manglen.
I nogle tilfælde kan der være tale om væsentlige mangler – boligen kan ikke fungere i overensstemmelse med dens formål på grund af få store fejl eller mange små fejl. I sådanne tilfælde bør I nægte at overtage arbejdet ved afleveringsforretningen. Såfremt I accepterer, kan det nemlig anses som værende accept af arbejdet. Ved accept kan det blive vanskeligt at få rettet manglerne efterfølgende.

Uenighed mellem bygherren og håndværkeren

Opstår der uenighed mellem bygherren og håndværkeren om, hvorvidt der er tale om fejl og/eller mangler, så har man en række muligheder for at afgøre ens konflikt.

– Hvis jeres håndværker er medlem af en brancheforening, så er der formentlig et ankenævn, hvortil I kan klage.
– Begære syn og skøn ved Voldgiftsnævnet for Bygge- og Anlægsvirksomhed.
– Anlægge et civilt søgsmål.

Udbedring af fejl/mangler

Det er naturligvis jeres ret at få udbedret de mangler, der måtte være ved byggeriet. Jeres ret til udbedring betyder, at I ikke skal betale yderligere for det, og udbedringen skal tillige ske inden for rimelig tid. I forbindelse med mindre mangler vil en udbedring inden for et par uger være acceptabel. Her vil det altid bero på en konkret afvejning af forholdene i sagen. Det er imidlertid vigtigt, at de mindre mangler ikke har betydning for jeres mulighed for at bebo huset indtil, at manglerne er udbedret – i sådanne tilfælde skal mangler udbedres hurtigst muligt.
Såfremt I har aftalt AB 92, så har man 5 års reklamationsfrist. Inden for denne 5-årige periode kan bygherren kræve udbedring af eventuelle mangler uden merbetaling. Fristen løber fra tidspunktet for afleveringsforretningen og 5 år frem.

Betaling

Når hele byggeriet er færdigt og afleveret til jer, skal entreprenøren/håndværkeren udarbejde et byggeregnskab, en såkaldt slutopgørelse. Af slutopgørelsen skal den samlede pris for arbejdet fremgå – heriblandt evt. aftalt ekstraarbejder.
Så længe I ikke har aftalt andet, så skal I ikke betale mere end den aftalte tilbudspris på byggeopgaven.
Er der i stedet tale om et større byggeri, så betales der som udgangspunkt i flere rater. Betalingen sker som regel en gang om måneden. Såfremt der er fejl eller mangler ved afleveringen, så kan I holde en del af restbetalingen tilbage, indtil at manglerne er udbedret.